Nuevo DNU que fomenta el crédito hipotecario para acceder a las viviendas nuevas: ponderación de la hipoteca de bien futuro, desburocratización de trámites, facilidad para el registro de boleto, modificación de la obligatoriedad del seguro para los contratos de viviendas construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal.
A lo largo de los años, la burocracia estatal ha generado miles de trabas para que la gente pueda acceder a su escritura. Una simple subdivisión puede tardar hasta 15 años en algunas provincias. Esto genera que miles de familias no lleguen a ser “dueñas” de su propiedad por culpa del Estado.
Por ejemplo actualmente 1.3 millones de viviendas terminadas no tienen escritura, más de 500.000 están en la Provincia de Buenos Aires (según el último censo 2022).
Hoy, para que el ciudadano “de a pie” pueda acceder a un crédito debe tener una escritura hipotecable, y si quisiera invertir en un proyecto al pozo tiene que pagar una cuota inaccesible para la mayoría de las personas debido a la inexistencia de financiamiento bancario.
Porque defendemos la propiedad privada, el sueño de un hogar para vos y tus hijos y la libertad de decidir, necesitamos nuevas herramientas y eliminar trabas. El crédito hipotecario es el motor del acceso a la vivienda, aquí y en cualquier lugar del mundo, por eso queremos fomentarlo y fortalecerlo.
En pocos meses de gobierno, más de 20 bancos, públicos y privados, empezaron a otorgar préstamos hipotecarios a unidades terminadas y escrituradas. Pero esto fue sólo el comienzo.
Con este nuevo DNU vamos a dar acceso al crédito hipotecario a unidades que hoy no poseen escritura y a nuevas unidades.
Como muchas de las barreras son competencia de otras jurisdicciones, el gobierno nacional ideó un sistema que te permite tener tu boleto de propiedad registrado. Vas a poder comprar y vender de manera segura, transparente y, conjugado con la hipoteca de bien futuro, acceder a un CREDITO HIPOTECARIO. Estas herramientas van a permitir también que puedas financiarte para invertir en un emprendimiento al pozo.
Con respecto a la desburocratización de los trámites para subdivisión, estamos trabajando en una propuesta de simplificación y agilización de procesos, a la cual las provincias estarán invitadas a sumarse junto con los municipios.
¿Qué implica concretamente todo esto?
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Robustecemos lo que en nuestro Código Civil y Comercial (CCyC) de la Nación es el derecho de superficie hipotecable, asimilando su uso al de la hipoteca de bien futuro. Con esto permitimos que accedas a un crédito hipotecario sin tener escritura, reconociendo tu derecho de propiedad desde el inicio. También podrá ser utilizado para que accedas a una inversión al pozo.
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Eliminamos la obligatoriedad del artículo 2071 del CCyC que imponía a quienes planteen un desarrollo inmobiliario un seguro equivalente al monto total de lo invertido más intereses. Algo impracticable en los hechos, por lo que se tornó imposible que los Registros Públicos tomen registro de Boleto (porque se planteaba como requisito obligatorio). A partir de ahora, el seguro de caución será voluntario y será por un porcentaje menor si así lo disponen las partes. Esta imposición solo encarecía los proyectos inmobiliarios y hacia prohibitiva su registración.
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Fomentamos la registración de boletos de compraventa en los registros públicos y complementamos con la autorización de registros privados en aquellas jurisdicciones donde no se inscriban los mismos por cuestiones burocráticas.
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Fortalecemos el régimen de la hipoteca divisible, incentivando de esta manera el financiamiento intermedio a proyectos inmobiliarios y, posteriormente, el acceso a créditos hipotecarios para la población.
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Generamos una propuesta de buenas prácticas en materia de subdivisión y registración de propiedad y de las garantías existentes, tanto para aquellos casos en los que se tiene dominio (escritura) como para los que no. Esta tarea se llevará a cabo en el marco del Consejo Nacional de Vivienda, donde participan todas las provincias.
Preguntas frecuentes
1. ¿Cuál es el principal enfoque de la política de vivienda del gobierno?
El principal enfoque es facilitar el acceso masivo al crédito para que más familias puedan cumplir el sueño de tener una vivienda propia. Esto se basa en la estabilización económica, que ha permitido a los bancos volver a ofrecer créditos hipotecarios accesibles.
2. ¿Qué facilita el nuevo decreto en términos de financiamiento de viviendas?
El nuevo decreto facilita, mediante herramientas como la "hipoteca de bien futuro" y la eliminación de ciertas trabas burocráticas, en particular para la prehorizontalidad y la registración de Boletos de Compraventa, el financiamiento bancario para la compra de viviendas "al pozo" (en construcción) y para viviendas terminadas que aún no tienen escritura, ampliando así las opciones de financiamiento para estas propiedades.
3. ¿Por qué existen tantas viviendas terminadas sin escritura en Argentina?
Los procesos burocráticos y los trámites estatales en algunas jurisdicciones pueden retrasar la obtención de una escritura hasta por 15 años, lo que impide a los propietarios acceder a su título completo y limita su capacidad para obtener financiamiento hipotecario.
4. ¿Cuántas viviendas terminadas sin escritura se estiman a nivel nacional y en la Provincia de Buenos Aires?
A nivel nacional hay más de 1,3 millones de viviendas terminadas sin escritura, y en la Provincia de Buenos Aires hay más de 500,000 viviendas en esta situación, según el censo de 2022.
5. ¿Cómo contribuye el decreto a que los bancos puedan financiar viviendas sin escritura?
El decreto permite a los bancos utilizar tanto los Boletos de Compraventa como el derecho de superficie hipotecable (hipoteca de bien futuro), como instrumentos de garantía para el financiamiento de viviendas, además de implementar mecanismos de registración tanto públicos como privados que faciliten la financiación.
6. ¿Qué innovación introduce el decreto en el ámbito hipotecario?
Introduce el uso del "derecho real de superficie hipotecable" como herramienta para financiar futuras viviendas, equiparando su utilización con la hipoteca de bienes futuros, lo que amplía las posibilidades de financiación en el sector.
7. ¿Cuáles son los beneficios esperados de esta medida en el mercado de la vivienda?
Los beneficios incluyen la dinamización del sector de la construcción, el incremento en la oferta de viviendas financiables, la promoción de precios más competitivos y el aumento de opciones de crédito para la población.
8. ¿Cómo se relaciona esta medida con la estabilidad económica del país?
La estabilidad económica ha sido clave para que los bancos vuelvan a ofrecer créditos hipotecarios accesibles. Esta medida de financiamiento para viviendas sin escritura complementa ese contexto, al abrir más opciones de crédito en un entorno favorable para el acceso a la vivienda.
9. ¿Qué impacto tiene la medida en la construcción de nuevas viviendas?
La medida impulsa la construcción de nuevas viviendas al expandir las alternativas de financiamiento para desarrollos inmobiliarios "al pozo" y proyectos sin escritura. Esto beneficia tanto a las familias que buscan una vivienda como al sector de la construcción.