El fin de la Evaluación Económica para la generación de Lotes con Servicios es analizar la viabilidad de un proyecto presentado por un Gobierno Local que se adscribe al Programa Nacional de Suelo.
El análisis se sintetiza en la elaboración de un Informe de Aptitud Económica, pieza clave para la determinación de la factibilidad del proyecto presentado.
Para desarrollar esta evaluación, el Observatorio ha desarrollado una metodología propia. Los elementos que constituyen sus insumos básicos son tres: el dictamen de valor del predio donde se producirá la intervención, provisto por el Tribunal de Tasaciones de la Nación(TTN); la determinación de los costos de producción de las obras que generarán el suelo urbanizado y, finalmente; el relevamiento de los valores de suelo ya urbanizado que se encuentran en el mercado inmobiliario en condiciones homologables al proyecto y localizadas en la misma localidad donde se desarrollarán las obras.
En lo procedimental, la evaluación compara la sumatoria del primer y segundo de los aspectos mencionados (es decir los valores devenidos del dictamen de valor del TTN sumado al aporte económico necesario para la producción de las infraestructuras de urbanización) respecto de los valores obtenidos en el análisis de la dinámica de mercado.
El primer punto entonces representa es el costo de producción de suelo en el marco del Plan Nacional de Suelo (PNASU). El segundo punto deviene de los datos obtenidos por el relevamiento del mercado de valores de suelo urbanizado en la jurisdicción. El resultado de esta comparación se constituye en el denominado “Factor Incremental”, que es un coeficiente que expresa la proporción de incremento entre los costos de producción de suelo en el marco del Plan Nacional de Suelo frente a los valores de suelo para obtener el mismo lote en el mercado.
Así si el Factor Incremental resultara hipotéticamente en “3,1”, eso significa que la evaluación económica le otorga factibilidad a la inversión realizada, dado que el valor para la adquisición de un predio con servicios en el mercado inmobiliario se ubica 3,1 veces por encima del Lote con Servicios producido en el marco del Plan Nacional de Suelo.
Se presentan a continuación resultados agregados a nivel de las regiones y provincias argentinas [1], con el fin de verificar como el Programa de Lote con Servicios ha repercutido en la estructura de los valores de suelo de los Gobiernos Locales involucrados.