MINISTERIO DE JUSTICIA

DECRETO Nº 18.734 – Bs. As., 6/8/49

CONSIDERANDO:

Que el régimen de la propiedad de pisos y departamentos estatuido por la Ley núm. 13.512 requiere la sanción de normas reglamentarias para su efectiva aplicación;

Que en ese sentido resulta indispensable; como la misma ley lo prevé, instituir reglas especiales relativas a la inscripción del dominio en los registros públicos, adaptadas a las modalidades de la nueva forma de propiedad;

Que es también de indudable conveniencia de terminar las materias que obligatoriamente debe contener el reglamento de copropiedad y administración a que se refiere el art. 9 de la ley citada, toda vez que de la previsión y el acierto con que los propietarios regulen sus relaciones recíprocas, alejando el riesgo de eventuales conflictos, dependerá en apreciable medida el éxito del sistema;

Que por los mismos motivos es aconsejable permitir la inscripción del referido reglamento a quienes se dispongan a dividir horizontalmente en propiedad edificios ya construidos o en vías de construirse, medida coincidente con la prescripción legal que obliga al 'consorcio de propietarios' a proceder a dicha inscripción;

Que con el fin de salvaguardar los derechos de los terceros adquirentes, como consecuencia del reconocimiento legal de obligaciones que siguen al dominio del piso o departamento transmitido (Ley 13.512, art. 17), es necesario facilitar a aquéllos el conocimiento anticipado de las deudas de tal naturaleza que puedan existir, a cuyo propósito se ha considerado un medio idóneo, dentro de las posibilidades reglamentarias del Poder Ejecutivo, el que se estatuye en el art. 6 del presente decreto;

Que siendo el valor asignado a cada piso o departamento el que determina, en principio, la proporción que corresponde a los propietarios en los derechos y obligaciones comunes (ley citada, arts. 3 y 8), es menester asegurar que dicha proporción no ha de ser alterada por las valuaciones que, a los efectos del pago del impuesto territorial, se realicen separadamente sobre cada unidad inmobiliaria;

Que la concesión de préstamos en condiciones liberales puede estimular la construcción de inmuebles destinados a ser divididos horizontalmente y facilitar la adquisición individual de departamentos o pisos, función que debe tomar a su cargo el Estado como medio de atenuar el problema actual de la crisis de vivienda y contribuir al propósito reiteradamente expresado, de permitir el acceso a la propiedad a las personas de situación económica modesta;

Que, finalmente, no existe riesgo alguno de que, como consecuencia de la adquisición de pisos o departamentos arrendados, se produzcan desalojos fundados en la causal que prevé el art. 2º, inc. c) de la Ley 12.998, pues a ello se opone la disposición del art. 1º de la Ley 12.228 que circunscribe su beneficio a los propietarios de casas 'ya adquiridas' a la fecha de su sanción.

I – DISPOSICIONES GENERALES

Art. 1º – Sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un reglamento de copropiedad y administración, impuesta al consorcio de propietarios por el art. 9 de la Ley 13.512, dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los registros públicos por toda persona, física o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad -conforme al régimen de la Ley 13.512- un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la inscripción del referido reglamento.

Art. 2º – No se inscribirán en los registros públicos, títulos por los que se constituya o transfiera el dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, cuando no se encontrare inscripto con anterioridad el reglamento de copropiedad y administración o no se lo presentare en ese acto en condiciones de inscribirlo.

Art. 3º – El reglamento de copropiedad y administración, deberá proveer sobre las siguientes materias:

1) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;

2) Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con relación al valor de conjunto;

3) Enumeración de las cosas comunes;

4) Uso de las cosas y servicios comunes;

5) Destino de las diferentes partes del inmueble;

6) Cargas comunes y contribución a las mismas;

7) Designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones;

8) Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cómputo de los votos; representación;

9) Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5 y 6 del presente decreto;

10) Constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.

11) Autorización que prescribe el art. 27. (Inciso incorporado por art. 2º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Art. 4º – Para la inscripción del Reglamento de Co-propiedad y Administración deberá presentarse éste al Registro de la Propiedad, juntamente con el Formulario Nº 1 a que se refiere el art. 29 y un plano del edificio extendido en tela, firmado por profesional con título habilitante. En dicho plano las unidades se designarán con numeración corrida y comenzando por las de la primera planta; se consignará las dimensiones y la descripción detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio y se destacará en color las partes de propiedad exclusiva.

(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Art. 5º – Las decisiones que tome el consorcio de propietarios conforme al art. 10 de la Ley 13.512, se harán constar en actas que firmarán todos los presentes. El libro de actas será rubricado, en la Capital Federal y Territorios Nacionales, por el Registro de la Propiedad, y en las provincias por la autoridad que los respectivos gobiernos determinen. Todo propietario podrá imponerse del contenido del libro y hacerse expedir copia de las actas, la que será certificada por el representante de los propietarios o por las personas que éstos designen. Las actas podrán ser protocolizadas.

Será también rubricado por la misma autoridad el libro de administración del inmueble.

Art. 6º – A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una escritura pública de transferencia de dominio sobre pisos o departamentos, el consorcio de propietarios, por intermedio de la persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido.

Art. 7º – El Banco Hipotecario Nacional concederá préstamos de fomento, especiales u ordinarios, según corresponda a cada caso de acuerdo con su ley orgánica escalas de acuerdos e intereses y normas internas que se dicten, para facilitar la construcción o la adquisición de inmuebles destinados a ser divididos en departamentos o pisos que hubieran de adjudicarse a distintos propietarios, como así también para la adquisición aislada de uno o más departamentos o pisos de un inmueble.

Art. 8º – Los préstamos que el Banco Hipotecario Nacional ha concedido o acuerde por el sistema llamado de sociedad de propiedad colectiva, podrán ser convertidos en préstamos individuales, siempre que los interesados se ajusten al régimen de la Ley 13.512 y cumplan los requisitos que a ese efecto establezca el Banco.

Art. 9º – Se inscribirán en el Registro de la Propiedad de la Capital Federal:

1) Los títulos constitutivos o traslativos de dominio, sobre pisos o departamentos;

2) Los títulos en que se constituyan, transfieran, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de hipoteca, usufructo, uso, habitación, servidumbre o cualquier otro derecho real sobre ellos;

3) Los actos o contratos en cuya virtud se adjudiquen pisos o departamentos o derechos reales, aun cuando sea con la obligación por parte del adjudicatario de transmitirlos a otro, o invertir su importe en objetos determinados;

4) Las sentencias ejecutoriadas que por herencia, prescripción u otra causa reconocieren adquirido el dominio o cualquier otro derecho real sobre pisos o departamentos;

5) Los contratos de arrendamiento de pisos o departamentos por tiempo determinado, que exceda de un año;

6) Las ejecutorias que dispongan el embargo de departamentos o pisos o que inhiban a una persona de la libre disposición de los mismos.

Art. 10. – Sin perjuicio de la aplicación de las disposiciones de la Ley 1893 Título XIV, en lo que fueren compatibles con el presente régimen, para las inscripciones que se señalan en el artículo anterior se aplicarán estrictamente o por analogía las disposiciones que contienen los arts. 6, 7, 11, 14 al 17, 35, 37 a 44, 46 a 56, 58, a 60, 65, 66, 68, 72, 73, 74, 75, 77, 89 a 100, 102 a 111, 114 a 186, 190, 191, 193 a 207 del Reglamento del Registro de la Propiedad, como así también las disposiciones del Decreto Nº104.961, del 4 de mayo de 1937.

Art. 11. – Toda inscripción deberá contener las siguientes enunciaciones:

1º – Día y hora de presentación del título en el Registro;

2º – Situación del edificio, calle, número, zona, designación numérica y superficie de la unidad y su proporción en la co-propiedad. (Inciso sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

3º – Valor, extensión, condiciones y cargas de cualquier especie del derecho que se inscriba;

4º – Naturaleza del acto que se inscriba y su fecha;

5º – Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona a cuyo favor se haga la inscripción;

6º – Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona de quien proceda inmediatamente el derecho a inscribir;

7º – Tomo y folio de la inscripción correspondiente al título transmitente;

8º – (Inciso derogado por art. 3º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

9º – Constancia de haber solicitado los Certificados del Registro;

10º – Designación de la Escribanía, Oficina o Archivo en que existe el título original;

11º – Nombre y jurisdicción del funcionario, juez o tribunal que haya expedido el testimonio o la ejecutoria u ordenado la inscripción;

12º – Firma del encargado del Registro.

Art. 12. – Con los formularios de adquisición que presenten los escribanos juntamente con los testimonios del acto a inscribir y los originales de los oficios que por duplicado remitan los jueces se confeccionarán los protocolos de 'Registro de Propiedad Horizontal'.

Este registro se llevará abriendo uno particular a cada piso o departamento. Se asentará por primera partida la primera inscripción, ligándose por notas marginales todas las posteriores inscripciones, anotaciones y cancelaciones relativas al mismo piso o departamento.

Art. 13. – Las inscripciones de dominio de las distintas unidades que constituyen una finca, se ligarán la primera vez por notas a la inscripción de dominio de la Ley 1893.

(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Art. 14. – En las escrituras de trasmisión de dominio de cada unidad, se hará constar, cuando corresponda la autorización de la Dirección General Impositiva.

Art. 15. – Los libros del dominio de la propiedad horizontal serán llevados para los inmuebles de la Capital Federal, por Zona Norte y Zona Sud, según que los edificios estén situados en la parte que se extiende al Norte de la línea media de la calle Rivadavia o en la parte que se extiende al Sud de la referida línea.

En cuando a los inmuebles ubicados en los Territorios Nacionales, se abrirá un libro para cada Gobernación.

Art. 16. – Las inscripciones de cada piso o departamento pertenecientes a un mismo 'Edificio', llevarán igual número de orden que se denominará 'número de Edificio'.

Art. 17. – El formulario del Reglamento de co-propiedad y Administración, sus eventuales modificaciones y el plano del edificio a que se refiere el art. 4º, serán debidamente registrados.

(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Art. 18. – En el Registro de Hipotecas sobre la Propiedad Horizontal se llevarán libros correspondientes a la Zona Norte y Zona sud de la Capital Federal y además libros especiales de ambas zonas para las escrituras de hipotecas a favor del Banco Hipotecario Nacional. También se abrirá un libro para cada Gobernación.

Art. 19. – Las referencias de hipotecas, embargos y demás restricciones al dominio, se anotarán al margen de la inscripción de cada unidad.

(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Art. 20. – Si en garantía de una misma obligación, se grava con hipoteca varios pisos o departamentos, se deberá presentar un formulario de inscripción por cada departamento.

Art. 21. – Cuando el reglamento de copropiedad y administración establezca determinadas condiciones para la transferencia del piso o departamento, el Registro observará y suspenderá el trámite de la inscripción del documento correspondiente hasta tanto se dé cumplimento a lo exigido por el aludido reglamento.

Art. 22. – En los testimonios y oficios judiciales que se presenten para su inscripción se hará constar, además de los datos que prescribe la Ley 1893, los tomos, folios, números de orden de cada inscripción de la propiedad horizontal, como así también del legajo especial.

Art. 23. – Todo documento que se presente para su inscripción en el Registro de la Propiedad Horizontal, se asentará en los libros Diarios e Indice que se llevan actualmente, en los que se dejará constancia del tomo y folio correspondiente.

Art. 24. – Los escribanos de registro no autorizarán escrituras públicas de constitución o traspaso de dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, si no se hubieses inscripto previamente el reglamento de copropiedad y administración en el Registro de Propiedad, o no se lo presentase en ese acto para ser inscripto simultáneamente con el título. Deberán asimismo exigir constancia de que el edificio ha sido asegurado contra incendio, conforme a lo establecido en el art. 11 de la Ley 13.512, como también de la autorización municipal que prevé el art. 27 de este decreto.

Art. 25. – (Artículo derogado por art. 4º del Decreto Nº 7795/55 B.O. 11/1/1956).

Art. 26. – A los efectos del pago del impuesto inmobiliario, en la valuación de cada piso o departamento irá incluida la parte proporcional del valor atribuido al terreno y a las cosas de propiedad común. La proporción entre esa valuación y la que corresponde al conjunto del inmueble, permanecerá inalterable.

Si en algún departamento o piso se realizasen mejoras o se agregasen detalles de ornamentación que justifiquen el aumento del impuesto una valuación adicional se establecerá por separado para ese fin.

Art. 27. – Las autoridades municipales podrán establecer los requisitos que deben reunir los edificios que hayan de someterse al régimen de la Ley 13.512 y expedir las pertinentes autorizaciones, las que, una vez otorgadas, no podrán revocarse.

Art. 28. – Las decisiones que tome válidamente la mayoría de propietarios serán comunicadas a los interesados ausentes por carta certificada.

Art. 29. – Apruébanse los modelos de formularios anexos al presente decreto los que, además de los recaudos que establece el art. 4º del Decreto Nº 104.961, deberán presentar un margen de siete centímetros.

(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Art. 30. – Publíquese, comuníquese, anótese, dése a la Dirección General del Registro Nacional y archívese. PERON – Belisario Gache Pirán.